【地產相關】工業土地熱烘烘是好事！
2025/03/04
文/曾文龍
這幾年工業土地熱烈銷售，到了去年2024年更是達到高點。2024年，工業土地成交金額甚至超越了2023年、2022年。工業土地是拿來蓋廠辦的，蓋工廠的，倉儲物流使用的，都帶來了大量的就業人口，這是好事，不像住宅土地，這幾十年來炒地皮吵得很兇，幾十年來從國有財產局到近十年來各縣市政府，拼命標售住宅土地，甚至一夜之間地皮可以炒作2倍、3倍，引導了私人土地也「見賢思齊」努力跟著上漲。既然地皮不斷地上漲，房價也被直接拉上來不斷地上漲，這對於大部分的老百姓絕對不是好事，是一件非常悲哀的壞事！例如本人在民國95年發表的文章「不公不義的國有土地標售案該改良了！」，「前一波房價與地價暴漲的引爆點出現在1987年2月27日，國泰人壽以底價3倍每坪近90萬超高價標走了國有財產局在台北市南京東路三段華航公司旁的國有土地，震驚了全台灣！讓所有地主及房地產業者都回不了神！此波引爆後，全台土地乃見賢思齊，悄悄全面上漲了！」
1987年5月5日，國產局標售西門町巴而可旁空地（中華路一段），以平均價格每坪130萬8千元得標，亦較底價每坪39萬高出3倍多！這些偉大的傑作迫使地價之狂漲已成不可遏抑！
本人一位優秀年輕的學生老闆，是土地開發專家，大部分都是賣建地、住宅用地，努力地帶著員工在北中南奮鬥。我最近跟他提到工業土地的近況與前景，他竟然表示「我最喜歡做的其實是工業地，而不是住宅地。因為成交住宅地，只是讓建商多蓋一些住宅房子出來而已，對於整體經濟發展並沒有太大幫助。可是成交工業地，卻能蓋出工廠、廠辦，增加就業機會，生產產品出來產生經濟效益，帶動經濟發展」。這番話令我敬佩！土地有很多種，有住宅地、工業地、農業地、殯葬用地、保護區土地、山坡地……，用途多樣，學問非常的大，法規非常的多，水很深。有的地主常常怨嘆，一樣是土地，別人的建地漲翻了，賺翻了，為什麼我的是農地，只能種田，收入微薄，而且找不到年輕人回來種田！這應該只能說是運氣與命運了！所以「國土計畫法」所劃設的農地吵翻天了，也讓終於在民國105年通過的「國土計畫法」到現在阻礙力很大，還不能施行，似乎還在遙遙無期。
去年2024年商用不動產非常的熱絡，成交速度快，金額大，大約成交了1,760億元，是歷史的新高紀錄。其中，廠辦、廠房、倉儲物流就佔了整體交易的約6成，約1,018億元，去年擴廠最積極的買家是AI相關的上下游產業鏈。去年商用不動產因為企業自用交易佔比高達75%，為推升市場的主要力量，投資型買家佔比降為25%。台灣商業不動產受到產業的熱烈需求，加上市場資金豐沛，今年2025年可望延續熱度。另外，經管會修正保險業投資最低投報率將從2.97%降為2.419%，可能也將助力商用不動產的資金活水。其實經管會調整投報率應該只是為了解決壽險業原有的投資因為升息關係達不到門檻，進而拉高租金或處分資產的困境。