【稅務法規】一張建物多張土地權狀，可以分開買賣嗎？
2022/03/21
方暮晨/報導
房屋買賣取得的所有權狀，以一張建物權狀、一張土地權狀為多數，當然也有部份的房屋因為土地沒有合併或是使用分區不同……造成一張建物權狀，多張土地權狀的情事。如果您取得的房屋產權是一張建物權狀，多張土地權狀，是否可以分開買賣？或是保留其中幾筆土地權狀，等未來都更或是危老重建時待價而沽？在寸土寸金的今天，買賣房屋除了透天厝，通常以房屋面積坪數計價，所以這樣的案件常常發生，也造成買賣登記上的困擾。
正業地政士聯合事務所指出，依據公寓大廈管理條例第四條的規定，「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或是設定負擔。」所以，當賣方希望“暗槓”幾筆土地不賣，總是逃不過地政事務所的把關，因而補正，無法辦理過戶。也就是該筆未過戶的土地，如果是房屋的基地或是法定空地，地政事務所會要求買賣雙方併同移轉才能完成過戶手續，如果不是就不會強制要求併同過戶，讓賣方有更多的想像空間。
如果您是賣方，該筆土地該保留嗎？還是一併賣掉比較好？曾經有賣方告訴我們，希望保留等未來都更或是危老重建時，建商來敲門，待價而沽。但是，一等10年過去，建商沒有來敲門，而是稅捐處每年來課稅，而且稅率是一般稅率，不能辦理自用住宅用地節稅，而荷包失血。
如果您是賣方，該如何自處？若該筆土地是基地或是法定空地，依照公寓大廈管理條例一定要併同移轉，如果是公共設施保留地可以考慮保留，因為可以申請免課地價稅。如果是既成巷道，可能就要深思，因為每年的地價稅可能會是未來沈重的負擔，在建商還沒有出現前，可能先讓您繳稅繳到捉狂。
當然買方也要小心，曾經有一樓的賣方將違章建築蓋在自己持有的道路用地上，後來將該筆公共設施保留地單獨賣給建商，建商將該土地申請容積移轉，必須排除占用，而被要求拆屋還地，事後不得已只好破錢消災，再向該建商買回這筆土地，確保違章建築免拆的情形。
如何避免賣方惡意暗槓土地不賣的情事？如果您買的房屋有違章增建的情事，適時的申請鑑界，釐清是否有占用鄰地，或是有無被鄰地占用，以及相關土地的權屬，是避免產權爭議的不二法門。