【地產相關】資金氾濫豪宅卻滯銷 有錢人想得跟你不一樣
游智文/報導
一般認為，台商回流、市場資金氾濫，豪宅一定賣到嚇嚇叫。但統計實價資料顯示，今年1至7月，台北市億元豪宅僅交易132戶，創近四年同期新低，截至7月，成交單價在200萬以上的「200俱樂部」，僅有6戶，也不到去年同期16戶的一半。
一般住宅、土地、商辦、廠房，今年都風風火火，交易量明顯增加，價格也頻創新高，為何唯獨豪宅起不來?
台灣豪宅起飛 歷經三波段
「有錢人想法變了。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，過去富人買豪宅有三大理由，一是自住需求，二是彰顯社會地位，三是投資置產，現在這些理由幾乎都不存在。
以自住需求來說，永慶房產業務總經理葉凌棋表示，近年台北豪宅市場可分三個波段，2003年至2008年是快漲期，那時新豪宅輩出，大家都沒有，手上有錢的就趕快擁有一戶，自住需求強，房價也漲得快。
金融海嘯過後，富人手上大都有豪宅了，但是全球寬鬆政策，引發富人對通膨高度憂慮，為求資產保值，大家競相加購，一戶不夠，有的還買了兩三戶，帶動豪宅價格又狂漲一波。
2014年以後，進入第三波段。這時豪宅已從一坪一百多萬元跳到二、三百萬了，一戶多要二、三億元。價格這麼高，很多人已買不下手，加上手上已有二、三戶，不論自己或家人都夠住了，「豪宅自住需求已經到了滿足點。」
國稅局追稅 炫富豪宅變成累贅
炫富曾是富人購買豪宅一大原因，過去沒有實價揭露，很多富人一買豪宅，媒體立刻知道，就是富人透過代銷、建商，刻意把消息放出去。尤其是藝人，深怕買了豪宅沒人聞問，不只明示、暗示，甚至請媒體到家裡參觀寫報導，好讓大家都知道。
但現在很少人會這樣做，多數買家都希望低調。一來，擁有豪宅已不稀奇，大家都有，沒什麼好炫耀的。二來，買了高價豪宅，媒體一報，往往國稅局就聞風而至、鎖定查稅，就算沒問題，也相當困擾。
「現在真的查的很緊，」大師房屋董事長陳建慶說，只要一成交，就會來問價格有沒有灌水，資金怎麼來，尤其是買二、三億豪宅沒貸款的，一定查資金來源。「很多有錢人是經不起查的」，他就有客戶本來要買豪宅，知道會調查後，決定打退堂鼓。
投資置產方面，陳建慶表示，過去富人普遍認為豪宅不只保值，日後轉手，也可以獲利，現在幾乎沒有人對豪宅增值懷抱太大期望。持有稅重、央行控管房貸最多僅六成、沒有寬限期，大環境景氣不佳等，都是原因，但最重要的，還在於房價過高。
他說，這幾年豪宅價格雖有下修，但下修幅度相當有限。以皇翔御琚為例，雖然蓋好七、八年，還賣不到一半，但是建商還是要賣到一坪230萬以上。和平大苑、ONE PARK元利信義聯勤、松濤苑也都一樣，價格修正都相當有限。
建商這麼硬，主要當然是過去賺很多，不缺錢，另外，豪宅土地難尋，短期建商也不會再蓋，手上豪宅就那麼多，賣一戶就少一戶，要獲利可以從其他建案著手，因此也不願意便宜賣。
陳建慶表示，現在豪宅還是有人在看，有的想換屋升級，有的是置產需求，但因為大家都有房子，沒有迫切需求，不是只看不買等降價，就是出的低低的，看你要不要賣，通常建商就是不賣，所以今年成交才會這麼少。
富人資金轉向獵地、商辦
富人對豪宅沒興趣，不過，並非就此退出房地產。住展雜誌研發長何世昌表示，過去高資產族嫌麻煩，只買大坪數高總價宅，但豪宅看淡下，很多滿手資金的人轉戰中小坪數。近來中小坪數建案頻傳熱銷，價格急漲，主要原因即是自高資產族加入戰局。
「土地、商辦、廠辦也都是如此。」黃舒衛說，資金往有機會的地方流，土地價格驚驚漲，除了財團、建商積極購地外，許多先前主力購置豪宅的富人，也加入搶地行列，有的買下老商辦等都更，有的則是當地主和建商合作推案，如台塑王文堯即以泰源資產名義和璞真建設買下慶城福華大樓，規畫都更改建。
「土地進可攻退可守，商辦租金回報穩定，工廠符合市場需求，即便去投資中南部住宅，增值空間大，也比台北豪宅強。」黃舒衛說，富人想法改了， 台北豪宅市場想回到從前很困難，未來幾年，恐怕沒有最壞，只有更壞。