【地產相關】資金氾濫豪宅卻滯銷 有錢人想得跟你不一樣

2020/10/21

游智文/報導

一般認為,台商回流、市場資金氾濫,豪宅一定賣到嚇嚇叫。但統計實價資料顯示,今年1至7月,台北市億元豪宅僅交易132戶,創近四年同期新低,截至7月,成交單價在200萬以上的「200俱樂部」,僅有6戶,也不到去年同期16戶的一半。

一般住宅、土地、商辦、廠房,今年都風風火火,交易量明顯增加,價格也頻創新高,為何唯獨豪宅起不來?

台灣豪宅起飛 歷經三波段

「有錢人想法變了。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,過去富人買豪宅有三大理由,一是自住需求,二是彰顯社會地位,三是投資置產,現在這些理由幾乎都不存在。

以自住需求來說,永慶房產業務總經理葉凌棋表示,近年台北豪宅市場可分三個波段,2003年至2008年是快漲期,那時新豪宅輩出,大家都沒有,手上有錢的就趕快擁有一戶,自住需求強,房價也漲得快。

金融海嘯過後,富人手上大都有豪宅了,但是全球寬鬆政策,引發富人對通膨高度憂慮,為求資產保值,大家競相加購,一戶不夠,有的還買了兩三戶,帶動豪宅價格又狂漲一波。

2014年以後,進入第三波段。這時豪宅已從一坪一百多萬元跳到二、三百萬了,一戶多要二、三億元。價格這麼高,很多人已買不下手,加上手上已有二、三戶,不論自己或家人都夠住了,「豪宅自住需求已經到了滿足點。」


 

國稅局追稅 炫富豪宅變成累贅

炫富曾是富人購買豪宅一大原因,過去沒有實價揭露,很多富人一買豪宅,媒體立刻知道,就是富人透過代銷、建商,刻意把消息放出去。尤其是藝人,深怕買了豪宅沒人聞問,不只明示、暗示,甚至請媒體到家裡參觀寫報導,好讓大家都知道。

但現在很少人會這樣做,多數買家都希望低調。一來,擁有豪宅已不稀奇,大家都有,沒什麼好炫耀的。二來,買了高價豪宅,媒體一報,往往國稅局就聞風而至、鎖定查稅,就算沒問題,也相當困擾。

「現在真的查的很緊,」大師房屋董事長陳建慶說,只要一成交,就會來問價格有沒有灌水,資金怎麼來,尤其是買二、三億豪宅沒貸款的,一定查資金來源。「很多有錢人是經不起查的」,他就有客戶本來要買豪宅,知道會調查後,決定打退堂鼓。

投資置產方面,陳建慶表示,過去富人普遍認為豪宅不只保值,日後轉手,也可以獲利,現在幾乎沒有人對豪宅增值懷抱太大期望。持有稅重、央行控管房貸最多僅六成、沒有寬限期,大環境景氣不佳等,都是原因,但最重要的,還在於房價過高。

他說,這幾年豪宅價格雖有下修,但下修幅度相當有限。以皇翔御琚為例,雖然蓋好七、八年,還賣不到一半,但是建商還是要賣到一坪230萬以上。和平大苑、ONE PARK元利信義聯勤、松濤苑也都一樣,價格修正都相當有限。

建商這麼硬,主要當然是過去賺很多,不缺錢,另外,豪宅土地難尋,短期建商也不會再蓋,手上豪宅就那麼多,賣一戶就少一戶,要獲利可以從其他建案著手,因此也不願意便宜賣。

陳建慶表示,現在豪宅還是有人在看,有的想換屋升級,有的是置產需求,但因為大家都有房子,沒有迫切需求,不是只看不買等降價,就是出的低低的,看你要不要賣,通常建商就是不賣,所以今年成交才會這麼少。


 

富人資金轉向獵地、商辦

富人對豪宅沒興趣,不過,並非就此退出房地產。住展雜誌研發長何世昌表示,過去高資產族嫌麻煩,只買大坪數高總價宅,但豪宅看淡下,很多滿手資金的人轉戰中小坪數。近來中小坪數建案頻傳熱銷,價格急漲,主要原因即是自高資產族加入戰局。

「土地、商辦、廠辦也都是如此。」黃舒衛說,資金往有機會的地方流,土地價格驚驚漲,除了財團、建商積極購地外,許多先前主力購置豪宅的富人,也加入搶地行列,有的買下老商辦等都更,有的則是當地主和建商合作推案,如台塑王文堯即以泰源資產名義和璞真建設買下慶城福華大樓,規畫都更改建。

「土地進可攻退可守,商辦租金回報穩定,工廠符合市場需求,即便去投資中南部住宅,增值空間大,也比台北豪宅強。」黃舒衛說,富人想法改了, 台北豪宅市場想回到從前很困難,未來幾年,恐怕沒有最壞,只有更壞。