【稅務法規】房地合一制 小屋換大屋免稅
2019/11/08
林昱均/台北報導
財政部賦稅署指出，在房地合一新制下，個人換屋、買賣自住不動產，可申請適用重購退稅優惠，小屋換大屋可退還全數所得稅額、大屋換小屋則按照比率退稅。
官員指出，重購退稅要符合三大要件，第一是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。第二是個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住。第三是出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。不過，如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
房地合一制是在2016年高房價時期所推出的稅制，參與訂定法規的財政部官員表示，其宗旨在於讓房市「軟著陸」、回歸到剛性需求並抑制投機性炒房。
按照房地合一稅制，如果我國個人要轉賣不動產，持有1年內出售須課徵45％財產交易所得稅率、1～2年內出售為35％、2～10年為20％，10年以上一律為15％。我國企業轉賣不動產則是針對財產交易所得一律課徵20％、不分年限，但必須併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。
但考量自住需求，房地合一也訂定重購退稅與自住減免條款。自住減免指的是如果個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且無供營業使用或出租，轉賣時課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分則按10％稅率課徵。
官員指出，重購退稅與自住減免可併用。舉例而言，如果A先生在2016年購入一戶800萬元房屋自住，並在2023年以1,500萬元賣出，即為700萬元所得，且A又在2024年購買新屋1,200萬元並同時符合兩項優惠要件。
按照自住減免規定，A的第一戶房屋賣出時可享400萬元免稅額、等於只有300萬元要按10％稅率課稅，實際稅負30萬元。但因為A有換屋、可併用重購退稅規定，小屋換大屋免稅，因此A可採先繳後退、形同零稅負。
官員認為，過去舊制不動產交易所得認列成本較為困難，還要檢附過去買賣契約，但是我國房地合一搭配實價登錄機制，多數成屋最終買賣價都能夠追查到，有效掌握稅基。