【經貿財稅】租賃專法三讀通過 5項變革將上路

2017/11/29

馮牧群/台北報導

立法院今日三讀通過租賃專法,內政部長葉俊榮表示,該條例以租賃住宅專業服務等5大面向變革,保障國人住宅租賃權益,是健全租賃住宅市場的重要里程碑,經總統公布後將於6個月後施行,後續推動相關子法及配套措施。

內政部指出,「租賃住宅市場發展及管理條例」是就住宅租賃市場目前存在租賃契約關係保障不足、糾紛處理不易、專業管理缺乏、租賃住宅資訊不對稱等問題,研擬解決措施,條例內容分為5大面向:

1.租賃關係有保障:現行租賃住宅市場爭議較多的糾紛情形,包括押金上限與返還、出租人修繕義務、轉租關係、遺留物處理及出租或承租人提前終止租約,都有明確規範。同時針對包租契約關係、轉租契約關係、代管契約關係及一般出租契約關係,訂定契約書範本及其應記載與不應記載事項,將租賃住宅市場相關契約關係全部納入規範,擴大權利義務的保障範圍。在租賃資訊正確方面,要求刊登廣告的媒體經營者應負查證責任,例如面積、屋齡、樓層別及法定主要用途,確保房客獲得正確的租賃資訊。

2.住宅租賃有幫手:由政府輔導出租或承租人組成非營利團體,藉由團體的互助機制,增加專業經營知識、提升糾紛處理技巧;同時提供相關通譯服務,協助新住民處理租賃事務。

3.爭議處理有管道:租賃糾紛送由各地不動產糾紛調處委員會進行爭議調處時,免收調處費用,讓政府扮演公正專業第三人的角色,糾紛處理更具效率。

4.委託經營有利多:鼓勵個人房東將房屋交由專業經營者代管或出租,促進租賃住宅市場專業化,減少可能糾紛。另提供房東所得稅、地價稅及房屋稅優惠,活絡租賃住宅供給。

5.專業服務有制度:租賃住宅服務業為許可行業,要求服務人員應取得專業證照,也要求業者應繳交營業保證金,強化租賃住宅服務業專業能力及服務品質。

專家:權利義務、資訊透明尚有改進空間

巢運表示,我國住宅政策長年忽視租賃一環,不只法規缺漏,也缺乏有效的資訊揭露和糾紛調處機制,租屋市場宛如地下黑市,惡房東或惡房客橫行,充斥地雷陷阱,這次立法重心在於扶植包租代管服務業,卻在權利義務、糾紛處理和資訊透明等改革地基,礙於行政、法政等各種限制或共識不足,未能獲得突破很可惜。

目前台灣的租屋市場9成都是小房東,針對一般房東和房客的租賃行為,有必要訂定完整的權利義務規範,租屋市場仍是百廢待舉,除寄望租屋產業發展,更需改善整體租屋環境。建議加強教育宣導、強化違法稽查、健全糾紛調處機制、完善權利義務立法,並使租屋資訊透明化,將實價登錄修法納入自租。

全國不動產董事長葉春智說,因應租賃專法,保障廣大的房東、租客權益,全國不動產搶先推出租金履約管理,要求所有加盟店將來增加住宅租賃服務事業的營業項目,協助房東合法報稅,建議政府在實施租賃專法的過程中,須配套租金全面實價登錄,以免不法房東鑽漏洞,成為看得到、吃不到的大餅。另外,近年分租套房災難頻傳,但在租賃專法中未納入居家安全條文,恐怕杜絕不了惡房東,政府應正視租屋消防安全,協助弱勢租屋族有更好的居住環境。